Blocage du marché de l'investissement en France
Mardi dernier, nos équipes ont assisté au "point marché" Atis Real, spécialiste des services immobiliers aux entreprises.
Voici ce qu'il ressort de cette présentation :
• Avec 8,1 milliards d’euros investis en immobilier d’entreprise au cours des six premiers mois de l’année 2008, le marché français accuse une diminution de moitié des placements par rapport au premier semestre 2007. Entamée en début d’année, la chute des investissements s’est même accrue ces derniers mois.
Ainsi, seulement 3,2 milliards ont été investis au 2ème trimestre 2008, contre 4,9 milliards au 1er trimestre. En fait, il faut revenir à 2005 pour retrouver un trimestre équivalent.
• La diminution des investissements est généralisée. Tous les segments et secteurs de marché sont touchés. Mais certains le sont clairement plus que d’autres. Les investissements en commerce ont notamment très fortement diminué : 0,4 milliard d’euros au premier semestre, soit à peine un dixième du total de l’année dernière. Finalement, comparativement aux autres actifs, c’est le bureau qui tire le mieux son épingle du jeu. Les investissements de bureaux représentent 5,9 milliards d’euros sur le premier semestre, soit 72 % du total, contre 66 % en 2007.
• Sur un plan géographique, l’Ile-de-France est pour l’instant plus touchée que les régions. Avec
4,7 milliards investis au 1er semestre 2008*, la baisse en Ile-de-France atteint -57 % par rapport au
1er semestre 2007, tandis qu’avec 2,2 milliards d’euros investis, les régions ont subi une baisse moins marquée, soit -34 % par rapport au 1er semestre 2007.
• Le marché connait une raréfaction des grandes transactions. Le resserrement des conditions de crédit - taux d’intérêt en hausse et augmentation de la part des fonds propres exigés par les banques - rend plus difficile le financement des opérations, et tout particulièrement les plus grandes. En témoigne la diminution de 67 % au 1er semestre 2008 des investissements de plus de 100 millions d’euros.
• Bien plus que l’expression de l’attentisme des investisseurs, le fort ralentissement actuel est la conséquence d’une situation de blocage entre vendeurs et acheteurs. De plus, l’absence de transactions n’offre pas une lisibilité très grande sur les conditions réelles de marché. La hausse des coûts de crédit et l’impossibilité de recourir massivement à l’effet de levier poussent les acheteurs à être plus exigeants en termes de rendement. Ces exigences nouvelles des acheteurs bloquent sur celles des vendeurs. La hausse actuelle des taux de rendement initiaux, tant observés qu’estimés, ne permet visiblement pas de satisfaire les deux parties.
• Face à un tel blocage, les expertises de mi-année étaient de plus en plus attendues. Elles devaient permettre de relancer le marché en actant une dépréciation de la valeur des actifs. Ce faisant, un terrain d’entente avec les acheteurs pouvait être plus facilement trouvé. Même si elles ne peuvent qu’aider à relancer le marché, les nouvelles expertises de mi-année ne devraient toutefois pas suffire à débloquer totalement la situation. Au total, le volume global de l’année 2008 ne devrait pas dépasser 15 milliards d’euros.
* source Immostat
Source : e-Flash Investissement France Juillet 2008 - Atis Real
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